Суть спора и позиция Верховного Суда.
15 апреля 2025 года Верховный Суд РФ рассмотрел дело № А40-97355/2022 и дал важное разъяснение по вопросу изменения условий договоров аренды и купли-продажи недвижимости, заключённых по результатам торгов. Суд указал: если арендатор не согласен с размером арендной платы, он может оспорить торги и договор, но не вправе требовать изменения условий уже заключённого договора в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Как развивался спор
Общество, действующее как агент Российской Федерации по закону о содействии развитию жилищного строительства, заключило с предпринимателем договоры купли-продажи объектов недвижимости и аренды земельных участков, ограниченных в обороте, по итогам торгов. Позже арендатор попытался изменить условия договора аренды, ссылаясь на несоответствие размера арендной платы закону.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали требования арендатора. Однако Верховный Суд РФ отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на недопустимость изменения условий договора аренды, заключённого на торгах, по инициативе арендатора.
Позиция Верховного Суда: что важно знать арендаторам и собственникам
Верховный Суд РФ разъяснил: если сторона договора, заключённого по результатам торгов, считает условия договора не соответствующими закону, она может оспорить сами торги и заключённый по их результатам договор. Однако требовать внесения изменений в договор аренды в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ нельзя. Поведение арендатора, который неоднократно соглашался с условиями договора, а затем пытается их изменить, не соответствует критерию добросовестности.
Практические выводы и рекомендации SMP-Legal
- Если вы не согласны с условиями договора аренды, заключённого на торгах, оспаривайте торги и договор, а не требуйте изменения условий уже действующего договора.
- Суды будут оценивать добросовестность поведения сторон, особенно если арендатор ранее соглашался с условиями договора.
- При заключении договоров по итогам торгов внимательно изучайте конкурсную и аукционную документацию и условия договора.