Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел спор об изъятии земельных участков из частной собственности, расположенных в предполагаемых границах Сочинского национального парка.
Экономическая коллегия ВС РФ указала, что при рассмотрении таких споров суды не могут основывать выводы исключительно на внесудебном заключении, представленном одной из сторон. Необходимо исследовать все доказательства, установить фактическое расположение земельных участков и решить вопрос о возможной компенсации добросовестному собственнику.
Обстоятельства спора о земельных участках в Сочи
Предприниматель приобрел земельный участок площадью 6000 кв. м в 2021 году по договору купли-продажи стоимостью 33 млн рублей.
После приобретения участок был разделен на шесть самостоятельных земельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м предприниматель оформил в свою собственность.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельные участки относились к категории земель населенных пунктов.
Впоследствии прокурор обратился в суд с требованиями признать отсутствующим право собственности предпринимателя на пять земельных участков.
По мнению прокуратуры, спорная территория фактически находится в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка и относится к федеральной собственности.
Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований прокурора.
При рассмотрении дела суды сослались на заключение ФГБУ «Рослесинфорг», представленное предпринимателем. Согласно этому документу, спорные земельные участки ранее не входили в границы лесничества, а территория с 1964 года учитывалась как совхозные земли.
Кроме того, суды указали на пропуск прокурором срока исковой давности.
Таким образом, нижестоящие суды исходили из того, что доказательств нахождения участков в составе земель национального парка представлено недостаточно.
Почему Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов
Экономическая коллегия Верховного Суда РФ не согласилась с выводами трех инстанций.
ВС указал, что суды фактически положили в основу решения только внесудебное заключение, подготовленное по инициативе ответчика.
При этом иные доказательства, представленные прокуратурой, должной оценки не получили.
В частности, прокурор представил заключения специалистов Сочинского национального парка, согласно которым земельные участки полностью накладываются на территорию особо охраняемой природной территории согласно плану лесонасаждений 1997 года.
Однако данные документы судами надлежащим образом исследованы не были.
Необходимость судебной экспертизы при споре о границах ООПТ
Верховный Суд отметил, что для правильного разрешения спора необходимо установить фактическое расположение земельных участков относительно территории Сочинского национального парка.
Суды должны были определить:
- входил ли исходный земельный участок в границы национального парка на момент его предоставления в 1993 году;
- находятся ли спорные участки в границах особо охраняемой природной территории в настоящее время;
- каким образом изменялись границы территории за весь период существования объекта.
Первая инстанция отказала в назначении судебной экспертизы, сославшись на отсутствие плана лесонасаждений. Однако суд не выяснил возможность получения необходимых документов и не рассмотрел проведение исследования на основании иных материалов.
Исковая давность при изъятии земель в границах национального парка
Верховный Суд отдельно обратил внимание на вопрос применения срока исковой давности.
Если будет установлено, что спорные земельные участки действительно находятся в границах особо охраняемой природной территории и относятся к землям, ограниченным в обороте, вопрос о сроке исковой давности должен оцениваться с учетом специального правового режима таких объектов.
Само по себе длительное существование записи о праве собственности в ЕГРН не исключает возможности защиты публичных интересов, если участок был неправомерно предоставлен в частную собственность.
Компенсация добросовестному приобретателю земельного участка
ВС РФ также указал на необходимость оценки добросовестности предпринимателя.
Из материалов дела следовало, что участок был приобретен по возмездной сделке, в ЕГРН содержались сведения о категории земель населенных пунктов, а на территории находились объекты и результаты хозяйственного использования.
При таких обстоятельствах собственник не мог автоматически считаться недобросовестным лицом.
Если при новом рассмотрении будет подтверждено нахождение участков в границах Сочинского национального парка, суд обязан одновременно разрешить вопрос о компенсации собственнику.
Компенсация может быть предоставлена путем передачи аналогичного земельного участка либо выплаты денежных средств.
Судебная практика: ключевые выводы
- При спорах об изъятии земель из частной собственности суд обязан исследовать все доказательства, а не основываться на одном внесудебном заключении.
- Факт наличия записи в ЕГРН не исключает проверки законности возникновения права собственности.
- Для установления нахождения участка в границах ООПТ может потребоваться проведение судебной экспертизы.
- Вопрос исковой давности зависит от правового режима спорной территории.
- Добросовестный приобретатель земельного участка имеет право на рассмотрение вопроса о компенсации при прекращении права собственности.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- Проверяйте историю формирования земельного участка перед покупкой.
- Изучайте сведения не только ЕГРН, но и документы территориального планирования.
- При спорах с органами власти собирайте доказательства добросовестного приобретения имущества.
- При возможном нахождении участка в границах ООПТ необходимо анализировать архивные материалы и документы об установлении границ.
- При угрозе изъятия земельного участка оценивайте возможность получения компенсации.