Верховный Суд РФ рассмотрел спор о взыскании арендной платы после фактического освобождения помещения арендатором. Суд сформировал важную правовую позицию: отсутствие подписанного акта приема-передачи само по себе не подтверждает продолжение аренды, если арендодатель уклонялся от приемки помещения.
Определение по делу № А49-2792/2023 (306-ЭС25-13273) существенно влияет на судебную практику по коммерческой аренде и спорам о взыскании задолженности.
Обстоятельства спора между арендодателем и арендатором
Предприниматель обратился в суд с требованием взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и коммунальным платежам.
В ответ арендатор заявил встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с 31 января 2021 года. По его утверждению, помещение было фактически освобождено еще в сентябре 2020 года.
Арендатор ссылался на то, что уведомлял арендодателя о прекращении отношений, предпринимал попытки передать помещение и передал ключи третьему лицу.
Кроме того, по утверждению арендатора, спорное помещение в дальнейшем использовалось другим лицом.
Подобные ситуации нередко становятся предметом споров по недвижимости и коммерческих конфликтов между сторонами договора аренды.
Почему суды взыскали арендную плату
Суды трех инстанций удовлетворили иск арендодателя и отказали во встречных требованиях арендатора.
Суды пришли к выводу, что договор аренды возобновился на неопределенный срок, а доказательств его надлежащего прекращения представлено не было.
Ключевое значение суды придали отсутствию письменного уведомления о расторжении договора и неподписанному акту приема-передачи помещения.
Свидетельские показания о попытках возврата помещения были признаны недопустимыми доказательствами.
В результате суды посчитали договор прекращенным только в июне 2023 года и взыскали арендную задолженность.
Позиция Верховного Суда по делу № А49-2792/2023
Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и отменил судебные акты.
Суд указал, что для прекращения обязанности по внесению арендной платы необходимо установить два обстоятельства:
- прекращение договора аренды;
- фактический возврат имущества арендодателю.
При этом Верховный Суд подчеркнул, что возврат помещения требует совместных действий обеих сторон. Арендодатель обязан участвовать в приемке имущества и содействовать оформлению акта приема-передачи.
Если арендодатель уклоняется от приемки помещения, он не вправе впоследствии требовать арендную плату за период своей собственной просрочки.
Суд отдельно отметил, что отсутствие подписанного акта приема-передачи не лишает арендатора возможности доказывать фактическое освобождение помещения иными доказательствами.
Кроме того, ненадлежащее состояние помещения после возврата не означает автоматического сохранения обязанности по оплате аренды. В подобных случаях арендодатель вправе требовать возмещения убытков, но не продолжения начисления арендной платы.
Подобные споры также могут сопровождаться имущественными требованиями и конфликтами, связанными с исполнением договорных обязательств.
Судебная практика: ключевые выводы
- арендодатель обязан участвовать в приемке помещения;
- уклонение от подписания акта лишает права требовать аренду за период просрочки;
- факт освобождения помещения может подтверждаться иными доказательствами;
- отсутствие акта приема-передачи не означает автоматического продолжения аренды;
- ненадлежащее состояние помещения может повлечь взыскание убытков, но не арендной платы.
Дело направлено на новое рассмотрение.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- фиксируйте факт освобождения помещения документально;
- направляйте арендодателю письменные уведомления о возврате объекта;
- сохраняйте доказательства передачи ключей и освобождения помещения;
- при уклонении арендодателя составляйте односторонние акты;
- при возникновении спора своевременно обращайтесь за юридической помощью.