14 июля 2026 года Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление № 48-П по делу о проверке конституционности статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Суд защитил право добросовестных налогоплательщиков оспаривать архивную кадастровую стоимость недвижимости, если она продолжает использоваться для расчета земельного налога или налога на имущество физических лиц за прошедшие периоды. Пропуск установленного шестимесячного срока не должен полностью лишать гражданина административной и судебной защиты.
Что такое архивная кадастровая стоимость недвижимости
Архивной считается кадастровая стоимость, которая больше не является актуальной на момент обращения собственника. В ЕГРН уже могут содержаться сведения о новой стоимости объекта, однако прежнее значение продолжает применяться для расчета налогов за предыдущие годы.
Из-за этого собственник может получить налоговое уведомление, основанное на кадастровой стоимости, которая значительно превышает рыночную. При этом стандартный срок обращения в бюджетное учреждение к моменту получения уведомления уже может закончиться.
Такие ситуации затрагивают имущественные права граждан и нередко становятся предметом споров с органами власти, поскольку налоговая обязанность рассчитывается на основании сведений, внесенных в государственный реестр.
Обстоятельства дела об оспаривании кадастровой стоимости
Первый заявитель пытался оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в Смоленской области.
Согласно представленным им сведениям, рыночная стоимость каждого участка не превышала 514 500 рублей. Однако кадастровая стоимость, использованная для начисления земельного налога, в разные годы составляла от 4,5 миллиона до более чем 9 миллионов рублей за каждый объект.
Суд отказался принимать административный иск. Он указал, что с 1 января 2023 года соответствующее требование сначала необходимо предъявить уполномоченному бюджетному учреждению.
Однако учреждение также не рассмотрело заявление по существу. Основанием стал пропуск шестимесячного срока, исчисляемого с даты проведения рыночной оценки недвижимости.
В результате собственник не смог добиться пересмотра кадастровой стоимости ни во внесудебном, ни в судебном порядке.
Почему собственница не смогла пересмотреть налог на имущество
Вторая заявительница столкнулась с похожей правовой проблемой. В 2024 году она получила уведомление о необходимости заплатить налог на имущество физических лиц за 2022 год.
Ранее соответствующий объект недвижимости в налоговых уведомлениях не указывался. Налог рассчитали исходя из кадастровой стоимости около 53,5 миллиона рублей.
Вместе с тем, согласно отчету об оценке, рыночная стоимость недвижимости на начало 2021 года лишь немного превышала 1,4 миллиона рублей.
Собственница обратилась в уполномоченное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявление вернули без рассмотрения из-за пропуска срока.
Суд также не принял ее иск. Он указал, что требование об установлении рыночной стоимости можно заявить только вместе с оспариванием решения бюджетного учреждения. Однако уведомление о возвращении заявления таким решением признано не было.
Как шестимесячный срок ограничивал права налогоплательщиков
После перехода регионов к новому порядку кадастровой оценки собственник сначала должен обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение. Только после прохождения обязательной внесудебной процедуры возникает возможность судебного обжалования.
При этом заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной допускалось подать в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки объекта.
На практике физическое лицо могло узнать о налоговых последствиях значительно позднее. Налоговое уведомление иногда направляется более чем через год после утверждения результатов кадастровой оценки.
Следовательно, к моменту получения первого документа с конкретным расчетом налога установленный срок уже мог закончиться. Собственник лишался возможности защитить свои права еще до того, как узнавал о завышенной налоговой обязанности.
Если спор касается земельного участка, его разрешение может потребовать комплексного сопровождения в рамках земельного спора, включая анализ сведений ЕГРН, налоговых уведомлений и отчета о рыночной оценке.
Позиция Конституционного Суда по Постановлению № 48-П
Конституционный Суд подчеркнул, что законодатель вправе устанавливать обязательный внесудебный порядок защиты прав. Однако такая процедура должна быть реально доступна всем лицам, которые не могут обратиться в суд до ее прохождения.
Суд также отметил преимущество рыночной стоимости перед кадастровой, когда установленное государством значение не соответствует реальной стоимости объекта и влияет на размер налоговой обязанности.
Шестимесячный срок признан неразумным в ситуациях, когда налогоплательщик узнает о последствиях кадастровой оценки уже после его окончания.
Подобное регулирование может лишить гражданина одновременно двух способов защиты: обращения в бюджетное учреждение и последующего судебного обжалования.
Конституционный Суд пришел к выводу, что такой результат несовместим с конституционными гарантиями государственной и судебной защиты прав и свобод.
Почему статья 22.1 признана не соответствующей Конституции РФ
Статья 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она допускает полную утрату права на оспаривание архивной кадастровой стоимости.
Речь идет о добросовестных налогоплательщиках — физических лицах, которые не являются индивидуальными предпринимателями и не могли своевременно узнать о налоговых последствиях установленной стоимости.
Если архивная стоимость продолжает применяться при расчете земельного налога или налога на имущество физических лиц, собственнику должен быть предоставлен эффективный механизм ее пересмотра.
Производство в части проверки статьи 245 КАС РФ было прекращено. Конституционный Суд не установил, что эта норма сама по себе нарушает права заявителей.
Как теперь проходит оспаривание архивной кадастровой стоимости
Законодателю предписано внести необходимые изменения в действующее регулирование. До принятия поправок применяется временный порядок, установленный Конституционным Судом.
Добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, вправе обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение в течение одного года.
Срок исчисляется со дня, когда собственнику стало или должно было стать известно о налоговых последствиях применения кадастровой стоимости. Таким моментом может быть получение налогового уведомления с расчетом обязательства.
Бюджетное учреждение должно рассмотреть заявление и при наличии оснований установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости.
Скорректированное значение применяется для определения налоговой базы на 1 января соответствующего предшествующего года. Перерасчет допускается в пределах трех лет до даты подачи заявления.
Что необходимо доказать собственнику недвижимости
Для оспаривания архивной кадастровой стоимости недостаточно только указать на высокий размер начисленного налога.
Собственнику необходимо подтвердить рыночную стоимость объекта на соответствующую дату. Основным доказательством обычно выступает отчет независимого оценщика, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Также важно представить налоговое уведомление, сведения ЕГРН, документы о правах на объект и подтверждение даты, когда заявитель узнал о налоговых последствиях кадастровой оценки.
Если бюджетное учреждение откажет в рассмотрении заявления либо не учтет представленные доказательства, его решение можно оспорить в установленном порядке.
Спор может одновременно затрагивать вопросы налогообложения, кадастровой оценки и прав на недвижимость. Поэтому при подготовке заявления необходимо учитывать не только отчет оценщика, но и документы, отражающие характеристики и разрешенное использование объекта.
Судебная практика: ключевые выводы Конституционного Суда
- архивная кадастровая стоимость может быть оспорена, если она продолжает применяться для расчета налогов;
- обязательный внесудебный порядок не должен блокировать последующий доступ к правосудию;
- срок обращения должен учитывать момент, когда налогоплательщик узнал о налоговых последствиях оценки;
- получение налогового уведомления после окончания шестимесячного срока не может лишать гражданина защиты;
- до изменения закона применяется годичный срок для обращения в бюджетное учреждение;
- рыночная стоимость может использоваться для перерасчета налоговой базы в пределах трех предшествующих лет;
- временный порядок распространяется на добросовестных физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.
Вопросы применения кадастровой стоимости также могут возникать в рамках споров по недвижимости, особенно если ошибочная оценка связана с недостоверными характеристиками объекта в ЕГРН.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- сравните кадастровую стоимость объекта с его реальной рыночной ценой;
- проверьте, какое значение использовано при расчете налога за каждый период;
- сохраните налоговое уведомление и зафиксируйте дату его получения;
- закажите отчет о рыночной стоимости на необходимую дату оценки;
- подайте заявление в бюджетное учреждение в течение одного года с момента получения сведений о налоговых последствиях;
- при отказе учреждения оцените основания для административного и судебного обжалования;
- учитывайте трехлетний предел применения пересмотренной стоимости к предыдущим налоговым периодам.