Судебная практика: когда арендодатель обязан компенсировать расходы арендатора.
25 октября 2022 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела дело № 305-ЭС22-7353 по делу № А40-94683/2020. Компания арендовала здание — памятник истории и культуры федерального значения. Она заключила охранно-арендный договор и за свой счет провела проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы для сохранения и восстановления объекта.
Когда стороны расторгли договор аренды досрочно, арендатор потребовал вернуть стоимость работ, которые не зачли в счет арендной платы. Арендодатель отказался, сославшись на то, что работы не являются неотделимыми улучшениями, а срок исковой давности истек.
Ключевые выводы суда
Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Суд разъяснил: если арендатор провел работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия, а эти расходы не зачли в счет аренды, арендодатель обязан их компенсировать при досрочном расторжении договора. Суд также отметил: не имеет значения, являются ли работы неотделимыми улучшениями. Исковая давность начинает течь с момента расторжения договора, а не с момента проведения работ.
Практические рекомендации SMP-Legal
- Если вы арендуете объект культурного наследия и вкладываете средства в его сохранение, фиксируйте все расходы и сохраняйте документы.
- При расторжении договора аренды требуйте компенсацию за работы, которые не зачли в счет арендной платы.
- Если арендодатель отказывает в выплате или ссылается на истечение срока давности, обжалуйте решение, ссылаясь на свежую практику Верховного Суда.