Верховный Суд РФ рассмотрел спор о пяти земельных участках в Сочи, которые, по позиции прокуратуры, находятся в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка.
Экономическая коллегия указала, что в подобных делах нельзя основывать выводы только на внесудебном заключении, представленном одной из сторон. Суд должен исследовать все доказательства, установить фактические границы особо охраняемой природной территории и при необходимости назначить судебную экспертизу.
Отдельное значение ВС придал защите добросовестного собственника: если принадлежность земли к территории национального парка подтвердится, суд должен одновременно решить вопрос о предоставлении собственнику компенсации.
Как возник спор о земельных участках в Сочи
В 2021 году предприниматель приобрел исходный земельный участок площадью 6000 кв. м за 33 млн рублей.
После покупки участок был разделен на шесть самостоятельных объектов. Пять земельных участков общей площадью около 2400 кв. м предприниматель зарегистрировал в своей собственности.
По сведениям ЕГРН спорная земля относилась к категории земель населенных пунктов.
Прокурор обратился в суд с требованием признать отсутствующим право собственности предпринимателя на пять участков. По позиции истца, земля фактически находится в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка и относится к федеральной собственности.
Подобные конфликты относятся к числу наиболее сложных земельных споров, поскольку требуют анализа не только актуальных сведений ЕГРН, но и архивных документов о формировании и изменении границ территории.
Почему три судебные инстанции отказали прокурору
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении требований прокуратуры.
Одним из ключевых доказательств стало заключение «Рослесинфорга», представленное ответчиком.
Согласно этому документу, спорные земельные участки якобы никогда не входили в границы соответствующего лесничества, а территория еще с 1964 года обозначалась как совхозные земли.
Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске срока исковой давности.
На основании этих обстоятельств право собственности предпринимателя было сохранено.
Почему Верховный Суд отменил судебные акты
Экономическая коллегия ВС РФ сочла проведенное исследование доказательств недостаточным.
Верховный Суд обратил внимание, что нижестоящие инстанции фактически положили в основу своих выводов внесудебное заключение, представленное одной из сторон спора.
При этом прокуратура представила заключения специалиста Сочинского национального парка, согласно которым спорные участки полностью накладываются на территорию парка по плану лесонасаждений 1997 года.
Эти доказательства должной оценки не получили.
ВС подчеркнул, что внесудебное заключение специалиста не обладает заранее установленной силой и должно оцениваться в совокупности с другими материалами дела.
Почему суду необходимо было исследовать границы национального парка
Суд первой инстанции отказал в проведении судебной экспертизы, сославшись на отсутствие плана лесонасаждений.
Однако Верховный Суд указал, что при таких обстоятельствах суд должен был принять меры для установления юридически значимых фактов.
В частности, следовало:
- истребовать необходимые архивные документы;
- проверить возможность исследования планов лесонасаждений других лет;
- оценить документы обеих сторон в совокупности;
- при необходимости назначить судебную землеустроительную или иную специальную экспертизу.
Для правильного разрешения спора необходимо установить, входил ли исходный земельный участок в границы Сочинского национального парка на момент его предоставления в 1993 году и находится ли он в этих границах в настоящее время.
Именно от этого зависит возможность прекращения зарегистрированного права собственности.
Как расположение земли в ООПТ влияет на исковую давность
Отдельный вопрос касается срока исковой давности.
Нижестоящие суды пришли к выводу, что прокурор обратился с требованиями слишком поздно.
Верховный Суд указал, что такой вывод нельзя делать до установления правового режима территории.
Если будет подтверждено, что спорная земля находится в границах особо охраняемой природной территории и относится к землям, которые не могли быть законно переданы в частную собственность, выводы о применении исковой давности должны формироваться с учетом этого обстоятельства.
Поэтому вопрос о сроке напрямую связан с результатами исследования исторических границ национального парка.
Почему ВС обратил внимание на добросовестность собственника
Верховный Суд отдельно оценил положение предпринимателя, который приобрел землю по возмездной сделке.
Из представленных обстоятельств следует, что покупатель заплатил за исходный участок 33 млн рублей, а в ЕГРН земля была указана как территория населенного пункта.
На земельных участках также находились постройки и посадки.
Эти обстоятельства имеют значение при оценке добросовестности приобретателя. Сам собственник при покупке мог не располагать информацией о возможном наложении участков на территорию национального парка.
Поэтому спор нельзя разрешать исключительно путем прекращения зарегистрированного права без оценки последствий для приобретателя.
Компенсация при прекращении права собственности на землю
Если при новом рассмотрении будет установлено, что участки действительно находятся в границах Сочинского национального парка и не могли находиться в частной собственности, суд должен одновременно разрешить вопрос о компенсации.
По позиции Верховного Суда, защита публичной собственности не должна игнорировать имущественные интересы добросовестного приобретателя.
Компенсация может быть предоставлена в денежной форме либо путем передачи аналогичного земельного участка — в зависимости от обстоятельств дела и применимых норм.
Для собственника в подобных ситуациях принципиально важно документально подтверждать обстоятельства приобретения недвижимости, сведения ЕГРН на момент сделки, расходы на покупку и добросовестность поведения.
При возникновении требований со стороны государственных органов необходимо также оценивать основания для оспаривания действий органов власти и способы защиты права собственности.
Судебная практика: ключевые выводы Верховного Суда
- Внесудебное заключение одной из сторон не может автоматически определять исход земельного спора.
- Все доказательства должны оцениваться судом в совокупности.
- При споре о нахождении земли в границах ООПТ необходимо исследовать исторические документы и границы территории.
- Отказ в экспертизе не освобождает суд от обязанности установить юридически значимые обстоятельства.
- Вопрос исковой давности зависит от установленного правового режима земельного участка.
- При прекращении права добросовестного приобретателя суд должен рассмотреть вопрос о справедливой компенсации.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- Перед покупкой земли проверяйте историю образования участка и предыдущие основания возникновения права.
- При расположении недвижимости рядом с лесными территориями и ООПТ изучайте не только сведения ЕГРН, но и материалы лесоустройства и территориального планирования.
- Сохраняйте договоры, платежные документы и выписки ЕГРН, подтверждающие обстоятельства приобретения.
- При споре о границах добивайтесь исследования всех архивных документов и назначения судебной экспертизы.
- При угрозе прекращения права собственности отдельно заявляйте доводы о добросовестности приобретения.
- Если изъятие земли подтвердится, необходимо одновременно ставить вопрос о компенсации собственнику.