С 4 августа 2026 года существенно изменился правовой режим земельных участков, расположенных в границах зон затопления и подтопления. Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ внесены изменения в статью 67.1 Водного кодекса Российской Федерации.
Главное изменение касается возможности строительства. Ранее нахождение участка в зоне затопления или подтопления само по себе не исключало возведение объекта капитального строительства, если обеспечивалась необходимая инженерная защита. Теперь законодатель установил прямой запрет на строительство объектов капитального строительства в таких зонах, оставив исключение для сооружений инженерной защиты.
Что изменилось в правилах строительства в зонах подтопления
До 4 августа 2026 года пункт 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса РФ запрещал строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.
Иными словами, само нахождение земельного участка в зоне затопления или подтопления являлось серьезным ограничением, однако не создавало абсолютного запрета на строительство.
Застройщик мог предусмотреть инженерную защиту территории или объекта и при соблюдении остальных требований законодательства реализовать строительный проект.
Федеральный закон № 301-ФЗ изменил данный подход. Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
Для собственников и застройщиков такие изменения могут становиться предметом градостроительных споров, особенно если участок приобретался именно с целью дальнейшего строительства.
Запрещено не только строительство, но и освоение территории
Одновременно часть 3 статьи 67.1 Водного кодекса РФ дополнена новым пунктом 5.
Он запрещает освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства. Исключение также предусмотрено только для осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
Таким образом, новое регулирование направлено не только на непосредственное возведение зданий, но и на недопущение освоения территорий в зоне риска для последующей капитальной застройки.
Что относится к инженерной защите от подтопления
Федеральный закон № 301-ФЗ одновременно уточнил содержание понятия инженерной защиты.
К соответствующим мероприятиям могут относиться:
- строительство водоограждающих дамб;
- берегоукрепительные сооружения;
- другие сооружения для защиты от затопления и подтопления;
- искусственное повышение поверхности территории;
- устройство свайных фундаментов;
- иные средства инженерной защиты.
Однако принципиально важно различать инженерную защиту территории и строительство обычного объекта капитального строительства.
После вступления новых правил в силу наличие инженерных решений в проекте само по себе уже не позволяет построить жилой дом, коммерческий объект или иное капитальное здание внутри установленной зоны затопления или подтопления.
Как устанавливаются зоны затопления и подтопления
Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.
Они устанавливаются, изменяются и прекращают существование на основании решений Федерального агентства водных ресурсов или его территориальных органов с участием органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Границы таких территорий определяются с использованием координат и в установленном порядке учитываются в Едином государственном реестре недвижимости.
Поэтому перед приобретением земельного участка для строительства необходимо проверять не только его вид разрешенного использования и градостроительный план, но и наличие ЗОУИТ.
Ошибки на этом этапе могут впоследствии привести к серьезным земельным спорам и фактической невозможности реализовать запланированный проект.
Можно ли изменить границы зоны подтопления
Нахождение участка в зоне подтопления не всегда означает, что существующие границы такой зоны являются неизменными.
Статья 67.1 Водного кодекса РФ предусматривает возможность установления и изменения зон затопления и подтопления в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных необходимой инженерной защитой.
Следовательно, в определенных случаях создание инженерной защиты территории может иметь значение для последующего изменения границ зоны.
Однако это уже не означает возможность сначала получить разрешение на обычный объект капитального строительства и одновременно защитить непосредственно этот объект от подтопления.
С учетом нового законодательства реализация проекта может потребовать первоначального создания предусмотренной законом инженерной защиты территории и изменения установленной зоны в соответствующем порядке.
Что будет с уже построенными объектами недвижимости
Новые ограничения необходимо применять во взаимосвязи со статьей 107 Земельного кодекса РФ, которая регулирует последствия установления и изменения зон с особыми условиями использования территорий.
Наличие уже зарегистрированного здания в границах ЗОУИТ само по себе не означает автоматического прекращения права собственности на такой объект.
При этом дальнейшее использование, реконструкция и изменение параметров недвижимости должны осуществляться с учетом режима конкретной зоны и предусмотренных законом переходных правил.
В частности, реконструкция объекта, которая должна привести его в соответствие с ограничениями использования земельного участка, может осуществляться при соблюдении требований статьи 107 ЗК РФ.
Такие ситуации требуют индивидуального анализа, поскольку правовое положение объекта зависит от момента его создания, даты установления зоны и содержания действовавших в соответствующий период ограничений.
Можно ли достроить объект по ранее выданному разрешению
Статья 107 Земельного кодекса РФ содержит специальное правило для проектов, реализация которых началась до установления или изменения ЗОУИТ.
Если разрешение на строительство было выдано до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, использование участка для соответствующего строительства или реконструкции допускается в рамках предусмотренного законом переходного режима.
Аналогичное правило предусмотрено для объектов, строительство которых было начато до установления или изменения зоны и для возведения которых получение разрешения на строительство не требовалось.
При этом следует различать дату установления конкретной зоны и дату вступления в силу Федерального закона № 301-ФЗ.
Сам факт получения разрешения на строительство до 4 августа 2026 года не следует автоматически рассматривать как безусловную гарантию возможности завершить объект. Необходимо проверять, когда была установлена или изменена конкретная зона подтопления и какой режим распространяется на строительство в конкретной ситуации.
Можно ли реконструировать существующий объект в зоне подтопления
Реконструкция недвижимости в границах ЗОУИТ также осуществляется с учетом ограничений, действующих для соответствующей территории.
По общему правилу статья 107 ЗК РФ допускает реконструкцию объектов путем приведения их параметров и разрешенного использования в соответствие с установленными ограничениями.
Поэтому увеличение площади, изменение назначения, создание новых капитальных частей здания или иные существенные работы требуют отдельной правовой оценки.
Наличие зарегистрированного объекта не означает автоматического права на любую его дальнейшую реконструкцию.
Что делать собственнику участка, попавшего в зону подтопления
Для собственников земли изменения существенно повышают значение предварительной градостроительной и правовой проверки участка.
Если участок приобретался для строительства, необходимо установить:
- входит ли он полностью или частично в границы зоны подтопления;
- когда и каким актом установлена зона;
- какие сведения внесены в ЕГРН;
- имеется ли действующее разрешение на строительство;
- когда было начато строительство;
- предусмотрена ли инженерная защита территории;
- существуют ли основания для изменения границ зоны.
Если действия или решения государственных органов препятствуют законному использованию участка, вопрос может разрешаться в рамках споров с органами власти.
Можно ли требовать возмещения убытков из-за ЗОУИТ
Земельный кодекс РФ предусматривает специальные механизмы защиты правообладателей недвижимости в случае установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории.
В зависимости от обстоятельств речь может идти о возмещении убытков, а в отдельных случаях — о выкупе земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, если использование имущества в соответствии с его разрешенным использованием становится невозможным.
Однако возможность применения таких механизмов зависит от оснований и даты установления зоны, момента приобретения имущества и других юридически значимых обстоятельств.
Поэтому нахождение участка в зоне подтопления еще не означает автоматического возникновения права на компенсацию.
Изменения законодательства: ключевые выводы
- с 4 августа 2026 года в зонах затопления и подтопления установлен прямой запрет на строительство объектов капитального строительства;
- исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод;
- запрещено также освоение территории в целях последующего капитального строительства;
- прежняя модель «строительство плюс инженерная защита объекта» больше не действует как общее правило;
- границы зон затопления и подтопления могут изменяться в предусмотренном законодательством порядке;
- режим существующих зданий и начатого строительства необходимо определять с учетом статьи 107 ЗК РФ;
- разрешение, выданное до установления или изменения ЗОУИТ, может подпадать под специальный переходный режим;
- перед приобретением участка для строительства необходимо обязательно проверять сведения о ЗОУИТ.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- до покупки земельного участка закажите актуальную выписку ЕГРН;
- проверьте участок на наличие зон затопления и подтопления;
- изучите акт Росводресурсов об установлении или изменении границ зоны;
- не рассчитывайте только на вид разрешенного использования участка;
- при наличии действующего разрешения на строительство определите дату его выдачи относительно даты установления ЗОУИТ;
- до реконструкции существующего здания проведите правовой анализ действующих ограничений;
- при невозможности использования участка оцените право на возмещение убытков или выкуп недвижимости.