17 декабря 2025 года Верховный Суд РФ передал на рассмотрение дело № А70-23398/2024 (304-ЭС25-10106), связанное с расторжением договора купли-продажи земельного участка. Спор возник из-за длительной просрочки оплаты выкупной стоимости, которая составила 8 лет.
Департамент требовал расторгнуть договор, ссылаясь на существенное нарушение условий сделки. Однако судебные инстанции заняли противоположные позиции: от отказа в иске до признания нарушения существенным. Итоговая правовая оценка будет сформирована Верховным Судом.
Обстоятельства спора о просрочке оплаты по договору
Договор купли-продажи земельного участка был заключён на основании судебного акта от 04.05.2016. Цена участка составила 349 629,90 руб., при этом оплату необходимо было произвести в течение 20 дней.
Покупатель перечислил только 5 000 руб. в 2016 году. Оставшаяся сумма была оплачена лишь в октябре 2024 года — спустя 8 лет и уже после получения предложения о расторжении договора.
Подобные ситуации часто становятся предметом споров по недвижимости, особенно при существенном нарушении условий оплаты.
Решение суда первой инстанции
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд указал, что на момент обращения в суд обязательства по оплате были исполнены в полном объёме.
Дополнительно суд отметил, что Департамент более 8 лет не предпринимал действий по защите своих прав. В связи с этим нарушение условий договора не было признано существенным.
Позиция апелляционного суда
Апелляционная инстанция отменила решение и расторгла договор. Суд признал, что просрочка оплаты на 8 лет является существенным нарушением.
Также суд указал на недобросовестность поведения покупателя, поскольку за период просрочки кадастровая стоимость участка увеличилась до 10,6 млн руб.
Подобные споры нередко затрагивают споры с органами власти, особенно когда речь идет о муниципальной собственности.
Позиция кассационного суда
Окружной суд поддержал позицию первой инстанции. Суд указал, что цена участка была определена судебным актом и не зависит от последующего изменения кадастровой стоимости.
Покупатель исполнил обязательства до обращения в суд, а неустойка была уплачена. Кроме того, продавец длительное время не предпринимал действий, что исключает возможность расторжения договора.
Основания для передачи дела в Верховный Суд
Верховный Суд принял дело к рассмотрению, указав на необходимость оценки следующих обстоятельств.
- просрочка оплаты составила 8 лет;
- переход права собственности не был зарегистрирован своевременно;
- поведение покупателя может противоречить принципам добросовестности;
- разница между кадастровой стоимостью участка в 2015 и 2024 годах является значительной;
- выплаченная неустойка не покрывает экономические потери продавца.
Также поставлен вопрос о том, является ли длительное неисполнение обязательства основанием для расторжения договора независимо от последующего исполнения.
Судебная практика: ключевые выводы
- длительная просрочка оплаты может быть признана существенным нарушением договора;
- факт последующего исполнения обязательства не всегда исключает расторжение;
- поведение сторон оценивается с точки зрения добросовестности;
- изменение стоимости объекта может учитываться судом при оценке последствий нарушения.
В подобных ситуациях также возможны требования о признании права собственности и иные имущественные споры.
Практические рекомендации от SMP-Legal
- соблюдайте сроки оплаты по договорам купли-продажи;
- фиксируйте исполнение обязательств документально;
- не затягивайте с регистрацией права собственности;
- оценивайте риски при изменении стоимости объекта;
- при споре обращайтесь за юридической поддержкой.